【案情簡介】
如今，父母通過贈予、買賣等形式，將名下房產過戶給子女的情況非常普遍，這實際上是遺產繼承的特殊方法。近日，余姚市人民法院卻審理了一起特殊的房屋買賣合同糾紛，一位年近九旬的老太狀告兒子，要求撤銷雙方兩年前的房屋買賣合同，將已過戶給兒子的房屋收回。
近幾年，楊老太由于身體越來越差，覺得應盡早把自己名下的財產處理妥當，與兒子商量后，決定以買賣形式把名下的房產登記到兒子名下。楊老太認為，把房子交給兒子，兒子對自己更能產生感恩之心，其今后的生活也更有保障。 于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定購房款25萬元。
今年上半年，楊老太的兒子因急需資金，就想把母親轉給他的那套房子賣掉。兒子的這個決定讓楊老太難以接受。
楊老太托人找了律師后，向當地法院起訴狀告兒子。要求兒子支付購房款25萬元，并保留其居住權直至去世。
【法院判決】
余姚法院經審理認為，原被告的房屋買賣合同關系，系雙方自愿行為，合法有效，應受法律保護。涉案房屋已經過戶登記到被告名下，但被告未支付相應的轉讓款，應按照合同約定承擔相應的法律責任，因此，判決被告支付原告楊老太購房款25萬元。
余姚法院的陳法官在接受采訪時表示，這個案件非常典型地反映了不少老年人的共同心理，一方面希望早早把財產交給兒女，同時又希望獲得某種保證，確保自己的晚年生活不受影響。從法律角度分析此類糾紛，主要涉及三個法律問題。
首先，關于父母與兒女通過買賣轉讓房產這一行為的法律關系。以本案為例，當初，楊老太與兒子通過簽訂房屋買賣協議的形式，實現了房產所有權的轉讓，即楊老太把自己名下的房產賣給了兒子，當初雙方商定的轉讓價是25萬元。根據現有證據，雙方當初簽訂的房屋買賣協議是自愿的，并不存在違反法律的情況，因此，該協議是有效的，而且，該房產轉讓即過戶手續都已完成，根據相關法律，不存在應該撤銷的情況。根據楊老太的訴請，法院需要解決的是被告未支付25萬元購房款的問題，雖然雙方之間是母子關系，但楊老太的訴請符合法律要求，所以，法院對此予以支持。
第二個常見問題是父母以贈予形式把財產轉讓給子女后，可否撤銷。在現實生活中，很多父母愿意把自己的財產贈予子女，以實現財產的繼承。根據相關法律，贈予人在贈予財產的權利轉移之前可以撤銷贈予。贈予人的贈予行為可以設置前提條件，《合同法》規定，受贈予對象對贈予人有扶養義務而不履行，贈予人可以撤銷贈予。撤銷權人撤銷贈予的，可以向受贈人要求返還贈予的財產。
必須明確的是，贈予人在贈予財產的權利轉移之前可以撤銷贈予，但經過公證的贈予合同除外，贈予人不能以權利尚未轉移為由主張撤銷權。
第三個常見的問題是父母的居住權問題。本案中的楊老太之所以起訴兒子，是因為她有一個擔心：兒子把房子賣了，自己是不是會沒地方住。對名下已沒有房產的老年人來說，產生這樣的顧慮不能說沒有一點道理。楊老太要求確保有居住權與其要求兒子支付購房款是兩個不同的法律問題，兩者之間不能混淆，所以，法院并未作處理。
在現實生活中，確實發生過父母把名下房屋贈予、轉讓給子女后，自己沒有房子可住的情況，一些老人因此感到特別痛心。從法律上說，確保父母的居住權是子女的義務，是盡法定的贍養責任。如果老年人真的因居住權沒能獲得切實保障而與兒女產生爭議，可向法院起訴，按照現行法律，法院肯定會支持這一訴求。
（區委依法治區辦供稿）
