近年來，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出使得一部分人對(duì)鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生向往之情，鄉(xiāng)村的如畫美景讓不少城里人流連忘返，甚至產(chǎn)生了購房置地的念頭。
然而，城里人在農(nóng)村購房置地遠(yuǎn)沒有想象的那么美好，由于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，購房合同會(huì)被認(rèn)定自始無效，原房主隨時(shí)都可要求購房人返還住房。對(duì)此律師提醒，城里人買農(nóng)村房須謹(jǐn)慎。
案例
賣房4年 老漢反悔
2013年，李老漢將3間農(nóng)村民房作價(jià)2500元賣給了城里退休的趙某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同，趙某夫婦當(dāng)日就付清了房款，滿心歡喜地裝修布置。搬進(jìn)新家后，趙某夫婦開始了養(yǎng)雞逗鵝、悠閑自在的鄉(xiāng)村生活。
2017年10月，李老漢對(duì)賣房一事反悔，認(rèn)為趙某夫婦不是該村村民，無購買農(nóng)村房屋的權(quán)利，自己因年事已高、不懂政策，才與趙某夫婦簽訂了買賣合同。協(xié)商無果，李老漢將趙某夫婦起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效，讓趙某夫婦返還房屋。
趙某夫婦認(rèn)為，雙方白紙黑字簽了合同，且已經(jīng)履行了4年多，怎么能說反悔就反悔。為維護(hù)自身合法權(quán)益，趙某夫婦提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求李老漢賠償他們房屋增值部分的80%，以彌補(bǔ)損失。
判決
違反法律 合同無效
法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將房屋賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在處分房屋所有權(quán)的同時(shí)，也處分了宅基地的使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。
趙某夫婦非某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協(xié)議雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但因違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故買賣合同無效。
根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，涉案房屋目前的市場價(jià)值為4萬元，明顯高于趙某夫婦購買時(shí)的原價(jià)，房屋增值部分即為合同無效所產(chǎn)生的損失。結(jié)合購房年限、雙方過錯(cuò)程度及原告反悔之本意，趙某夫婦、李老漢應(yīng)按三七比例承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。
2018年3月7日，法院依法對(duì)該案作出判決：李老漢與趙某夫婦案涉房屋買賣合同無效；李老漢返還趙某夫婦購房款2500元，賠償案涉房屋增值部分的70%，即2.62萬余元；上述款項(xiàng)付清后20日內(nèi)，趙某夫婦將案涉房屋返還李老漢。鑒定費(fèi)和訴訟費(fèi)按雙方的過錯(cuò)責(zé)任依法分擔(dān)。
釋法
買不了房 但可以租
我國《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。2007年12月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
農(nóng)村宅基地房屋出售后，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民利益，也損害了集體經(jīng)濟(jì)組織利益。目前，城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，我國法律對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)采取限制性規(guī)定，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員簽訂的宅基地或宅基地上房屋的買賣合同無效。
那么，有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方居住養(yǎng)老或開個(gè)民宿，又該怎么辦呢？其實(shí)農(nóng)村房屋不能購買，但可以租。而且，隨著大批農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工生活，這樣做還能提高農(nóng)村住房利用率，拓寬農(nóng)民增收渠道。
（區(qū)依法治區(qū)辦供稿）
